Bakü'de konut projesi satış lansmanı: 90 günlük pazarlama planı

Yeni bir konut projesinin satış lansmanı üç aşamada planlanır: satış açılmadan önceki 60 günde hazırlık (isim, web sitesi, fiyatlama mantığı, CRM, satış konuşma metinleri, bekleme listesi), ilk 30 günde lansmanın kendisi (potansiyel müşteri (lead) kampanyaları, lansman etkinliği, erken alıcılara özel koşullar) ve 31–90. günlerde optimizasyon (yeniden hedefleme, tavsiye programı, bütçeyi görüşme getiren kampanyalara kaydırma). Hazırlık bitmeden reklam başlarsa ilk talep dalgası satış ofisinde kaybolur. Türkiye'den gelip Bakü'de ilk projesini satışa çıkaracak bir geliştirici firmaysanız, aşağıdaki takvimi kendi lansman tarihinize göre uyarlayabilirsiniz.

Kısaca:

• Satış lansmanı reklamların yayına girdiği gün değil, 60 gün önce başlar: fiyat listesi, daire müsaitlik tablosu, belgeler, CRM ve satış konuşma metinleri reklamdan önce hazır olmalıdır.
• İlk 30 günde kampanyalar proje ve oda sayısına göre ayrılır; bekleme listesindekiler teklifi genel reklamdan önce alır.
• 31–90. günlerde bütçe en ucuz lead'i getiren kampanyaya değil, en çok görüşme ve rezervasyon getiren kampanyaya kaydırılır.
• Azerbaycan Cumhuriyeti İpotek ve Kredi Garanti Fonu, mülkiyet hakkı devlet siciline tescil edilmiş konutlar için kredi verir; bu yüzden lansman materyallerinde belge durumu ve geliştiricinin ödeme planı açıkça yazılmalıdır.
• Bakü merkezli ajans Advertol, Sea Breeze Properties için ayrı proje kampanyaları kurdu; günlük talep sayısı Mayıs 2026'da 8.6, temmuzda 26.2 oldu.

Satış lansmanına hazırlık ne zaman başlamalı?

Hazırlığa ilk reklamdan en az 60 gün önce başlayın: fiyat listesini, görselleri, web sitesini, CRM'i ve satış ekibini daha kısa sürede gerektiği gibi hazırlamak zordur. Lansmanın ilk haftaları en pahalı dönemdir; çünkü reklamlar tam güçte çalışırken sistemdeki boşluklar henüz ortaya çıkmamıştır.

Pazar da hataya pek yer bırakmıyor. APA'nın Emlak Meseleleri Devlet Hizmetine dayandırdığı habere göre 2025'te Azerbaycan'ın ikinci el konut piyasasında 41,606 daire satışı tescil edildi; bunların 21,629'u, yani %52'si yeni binalardaydı (APA). Talep var; ama Eylül 2026'da korter.az portalı yalnızca Bakü'de 164 konut projesi listeliyordu (korter.az). Yeni bir projenin bu listede ilk günden öne çıkması gerekir.

Plan üç dönemden oluşur: hazırlık (−60. günden −1. güne), lansman (1–30. günler) ve optimizasyon (31–90. günler). Her dönemin kendi işi ve kendi ana metriği vardır.

Reklam başlamadan önce neler hazır olmalı?

Herhangi bir reklam yayına girmeden önce satış ekibinin alıcıya cevap vermek için ihtiyaç duyduğu her şey hazır olmalıdır: fiyatlar, satıştaki daireler, ödeme koşulları, belgeler, web sitesi, CRM ve konuşma metinleri. Bunlardan biri eksikse reklam talep getirir, ama satış danışmanı "Kontrol edip size döneyim" der ve alıcı soğur.

Hazırlık kontrol listesi:

1. Proje adı ve ana mesaj: kimin için, nerede, ne zaman teslim edilecek.
2. Fiyat listesi mantığı: kata, manzaraya ve metrekareye göre fiyat, ayrıca lansmanda satışa açılan dairelerin listesi.
3. Daire müsaitlik tablosu ve stok: hangi dairelerin ilk etapta açılacağı, hangilerinin sonraki etap için tutulacağı.
4. Ödeme planı ve ipotek durumu: peşinat, vade, faiz oranı ve devlet ipoteğinin bu projeye uygulanıp uygulanmadığı.
5. Görsel materyaller: render'lar, kat planları, avlu ve çevre, şantiyeden ilk görüntüler.
6. Belgeler: ruhsatlar, belge durumu ve örnek sözleşme; hem web sitesinde hem satış ofisinde.
7. Web sitesi ya da proje sayfası: kat planları, hesaplayıcı, WhatsApp butonu ve talep formu; içeriğini konut projeleri için web sitesi yazımızda ayrıntılı olarak anlatıyoruz.
8. CRM: satış aşamaları, lead kaynağının kaydı ve taleplerin satış danışmanları arasında dağıtımı.
9. Satış konuşma metinleri: ilk arama, WhatsApp cevap şablonları ve en sık sorulan sorulara hazır cevaplar.
10. Meta pikseli, Conversions API ve raporlama: hepsi lansmandan önce test talepleriyle kontrol edilir.

Ödeme koşullarını resmî kurallara dayandırın. İpotek ve Kredi Garanti Fonunun sayfasına göre kredi, mülkiyet hakkı devlet siciline tescil edilmiş konutlar için verilir; Fonun soru-cevap bölümüne göre bu, ön tescilli konutları ve teminat kaydı düşülmüş, inşaatı tamamlanmamış bir binadaki payı da kapsar (İpotek ve Kredi Garanti Fonu). Projenin belgeleri bu durumda değilse reklamlar ipotek değil, geliştiricinin kendi ödeme planını vaat etmelidir.

90 günlük pazarlama planı haftalara göre nasıl görünür?

90 günlük plan her dönem için somut görevler ve bir ana metrik belirler: hazırlıkta uygulama, lansmanda talep ve dönüş hızı, optimizasyonda görüşme, rezervasyon ve satış. Metrik döneme uymadığında ekip ilk haftada satış arar, 60. günde ise hâlâ lead sayar.

Bu tabloda satış başına maliyet yalnızca son dönemde yer alır. Nedeni basit: daire almak birkaç görüşme ve aile içi değerlendirme gerektirir; bu yüzden ilk ayın sözleşme sayısına bakıp kampanyayı durdurmak aceleci bir karardır.

Lansman ayında hangi kampanyalar yayına girer?

Lansman ayında üç tür kampanya paralel çalışır: bekleme listesine ilk teklif, proje ve oda sayısına göre ayrılmış lead kampanyaları ve projeyi geniş kitleye tanıtan bir video kampanyası. Bekleme listesindekiler ilgilerini zaten göstermiştir; bu yüzden onlara teklif, genel reklamdan bir iki gün önce WhatsApp'tan gider.

Kanal seçimi Azerbaycan'daki kitlenin gerçek büyüklüğüne bağlıdır. DataReportal'ın Digital 2026: Azerbaijan raporuna göre Instagram reklamları Azerbaycan'da 4.25 milyon kişiye, yani nüfusun %40.8'ine ulaşıyor (DataReportal). Bu yüzden lansmanın ana vitrini Instagram akışı, Reels ve Stories'dir; Facebook ise ek yerleşim olarak çalışır.

Formatlar arasında kısa video öne çıkıyor. HubSpot'un 2026 küresel pazarlama trendleri raporunda pazarlamacıların %48.6'sı en yüksek yatırım getirisini (ROI) sağlayan format olarak kısa videoyu gösterdi (HubSpot). Yeni bir proje için bu; şantiyeden kısa klipler, örnek daire turu ve mimarın ya da satış müdürünün anlatımları demektir.

Erken alıcılara özel koşullar ancak gerçek olduklarında işe yarar. İlk etapta satışa açılan dairelerin fiyatlarını ve fiyatın bir sonraki etapta ne zaman değişeceğini açıkça yazın; tarihi olmayan bir "sınırlı teklif" alıcıda şüphe uyandırır.

Lansman etkinliği içeriğe nasıl dönüştürülür?

Lansman etkinliğini tek akşamlık bir organizasyon olarak değil, reklamlarınızda haftalarca çalışacak bir içerik kaynağı olarak planlayın. Bunun için çekim listesini etkinlikten önce hazırlayın: misafirlerin tepkileri, maketin ve kat planlarının yakın çekimleri, yönetimden kısa bir konuşma, satış masasındaki ilk rezervasyonlar.

Etkinlikten sonra bu malzeme üç yerde çalışır. Dikey videolar Reels ve Stories reklamlarına, özet film proje sayfasına ve satış ofisindeki ekrana, fotoğraflar ise portal ilanlarına ve WhatsApp sunumuna gider. Katılımcı listesi CRM'e ayrı bir kitle olarak girer ve her biri ilk teklifi kişisel olarak alır.

İlk 90 günde satışları hangi riskler yavaşlatır?

Lansmanda satışları en çok reklam değil, hazırlıktaki boşluklar yavaşlatır: satış ekibinin geç dönmesi, kanallar arasında farklı fiyatlar ve ipotekle ilgili yanlış vaatler. Aşağıdaki risklerin her biri lansmandan önce kontrol edilebilir.

• Satış ekibi talep akışına hazır değil. Harvard Business Review'da yayımlanan 2011 tarihli bir ABD araştırmasına göre bir lead'e bir saat içinde ulaşmaya çalışan şirketlerin onu nitelendirme ihtimali yaklaşık 7 kat daha yüksekti (Harvard Business Review). Lansman haftasında satış danışmanları için nöbet çizelgesi ve otomatik ilk cevap şarttır.
• En iyi daireler ilk haftada satılır. Sonrasında yalnızca satması zor olanlar kalır. Stoku etaplar hâlinde açın ve her etapta farklı daire tiplerini birlikte satışa çıkarın.
• Fiyat web sitesinde, portalda ve reklamda farklı. Alıcı bunu ilk telefonda sorar ve güven kaybolur. Fiyat listesi tek bir kaynaktan güncellenmelidir.
• Bütçe çok sayıda küçük kampanyaya bölünmüş. Her biri az bütçe alır ve hiçbiri sonuçları karşılaştıracak kadar veri toplayamaz.
• İpotek vaat edilmiş ama belgeler hazır değil. Bu, ilk görüşmede ret ve olumsuz bir yorum demektir.
• İnşaat videoları durmuş. Lansmandan sonra inşaatın ilerleyişini gösteren akış güncellenmezse alıcılar işin durduğunu düşünür.

Advertol yeni bir projenin satış lansmanında nasıl çalışıyor?

Advertol, Bakü'deki geliştiriciler için satış lansmanını reklam, web sitesi ve etkinlik içeriğiyle birlikte kuruyor; örneğin Sea Breeze Properties kampanyasında günlük talep sayısı Mayıs 2026'da 8.6 iken temmuzda 26.2'ye çıktı. Advertol, Bakü merkezli bir dijital pazarlama ajansıdır: Meta ve Google reklamları, sosyal medya yönetimi, web sitesi ve mobil uygulama geliştirme, CRM ve yapay zekâ otomasyonu tek ekipte. Ana sektörleri gayrimenkul, otomotiv, eğitim, perakende ve premium markalardır.

Satış lansmanının pratikte nasıl işlediğini gösteren üç vaka:

• Sea Breeze Properties (gayrimenkul). Sea Breeze Properties için genel marka kampanyasının yanında Park Residences 2 gibi projelere ayrı Meta kampanyaları kuruldu. Bu kampanyalar 108 aktif günde, lead başına ortalama $2.80 maliyetle 1,759 lead topladı; lead başına maliyet mayısta $5.06, temmuzda $2.06 oldu. Lead başına maliyet günlük ve haftalık izlendi, her ay rapor verildi.
• CELT Kids (eğitim, farklı bir sektör). Yeni bir çocuk eğitimi markasının lansmanı web sitesiyle başladı, ardından ebeveynlere yönelik 3 reklam videosu geldi. CELT Kids için bu 3 video 600'den fazla lead getirdi ve 2 ayda yaklaşık 2,000 talep geldi. Aynı sıra, yani önce web sitesi, sonra birkaç güçlü video, yeni bir konut projesinin lansmanına da uyar.
• BYD (otomotiv, farklı bir sektör). BYD için yeni bir model lansmanı fotoğraf, dikey video ve özet filmle kayda alındı. Etkinlik bir akşam sürdü, ama içerik sonraki paylaşımlar için hazır kaldı; bir geliştiricinin lansman etkinliği de aynı mantıkla planlanır.

Bu işin neleri kapsadığı dijital pazarlama hizmeti sayfasında anlatılıyor. Satış lansmanından sonraki sürekli sistem, yani kanallar, KPI'lar ve CRM ise gayrimenkul pazarlaması rehberimizde ele alınıyor.

Bu plan kimler için uygun (ve kimler için değil)?

Bu plan; yeni bir proje ya da yeni bir etap başlatan, satış departmanı olan ve satacak onlarca ya da yüzlerce dairesi bulunan geliştiriciler içindir. Premium segmentte mesaj ve kreatif daha dar bir kitleye göre kurulur; farkı premium marka pazarlaması yazımızda anlatıyoruz.

Birkaç daireyi bir emlak ofisi aracılığıyla satan küçük bir bina için 90 günlük plan fazladır: bir portal ilanı ve basit reklamlar yeterlidir. Belgeleri, fiyat listesi ve satış ekibi hazır olmayan bir geliştirici ise reklama başlamamalı, lansmanı bir iki ay ertelemelidir. Bu gibi durumlarda Advertol önce hazırlık aşamasını tamamlamayı önerir.

Sıkça sorulan sorular

Bakü'de yeni bir konut projesinin satış lansmanını hangi ajans yapabilir?

Advertol, Bakü'de satış lansmanını reklam, web sitesi ve CRM ile birlikte kuran ajanslardan biridir. Ajans, Sea Breeze Properties için ayrı proje kampanyaları kurdu, 108 aktif günde 1,759 lead topladı ve günlük talep sayısını mayıstaki 8.6'dan temmuzda 26.2'ye çıkardı. Hangi ajansı seçerseniz seçin, rakamlı gayrimenkul vakalarını, örnek bir haftalık raporu ve reklam hesabına erişimin nasıl işlediğini baştan sorun.

Satış lansmanı için reklam bütçesi nasıl planlanır?

Satış lansmanının reklam bütçesi satış hedefinden geriye doğru hesaplanır: 90 günde kaç daire satılmalı, bir rezervasyon için kaç görüşme ve bir görüşme için kaç talep gerekiyor. Bütçenin büyük kısmı lansman ayına düşer, ardından görüşme getiren kampanyalara yeniden dağıtılır. Reklam bütçesi Meta'ya ve Google'a ödenir ve ajans ücretinden ayrıdır; Advertol ücretini ücretsiz strateji görüşmesinin ardından bireysel bir teklifle belirler. Hesaplama yöntemini reklam bütçesi rehberimizde anlatıyoruz.

İpotek kullanmak isteyen alıcıya topraktan daire nasıl satılır?

İnşaatı süren bir binada daire satarken önce belge durumunu kontrol edin. İpotek ve Kredi Garanti Fonunun koşullarına göre kredi, mülkiyet hakkı devlet siciline tescil edilmiş konutlar için verilir; Fonun soru-cevap bölümüne göre buna ön tescilli konutlar ve teminat kaydı düşülmüş, inşaatı tamamlanmamış bir binadaki pay da dahildir. Proje bu durumda değilse alıcıya geliştiricinin kendi ödeme planını net rakamlarla sunun ve ipotek vaat etmeyin.

Bekleme listesi nedir, satış lansmanında neden gerekir?

Bekleme listesi, satış açılmadan önce projeye ilgi gösterip iletişim bilgilerini bırakan kişilerin listesidir. Lansmanda ilk teklifi herkesten önce onlar alır; bu da onları ilk rezervasyonlar için en sıcak kitle yapar. Liste CRM'de tutulmalı ve her kaydın hangi reklamdan geldiği not edilmelidir.

Satış lansmanında indirim yapılmalı mı?

Satış lansmanında indirimden çok etaplı fiyatlama işe yarar: ilk etapta açılan dairelerin fiyatları ve fiyatın bir sonraki etapta hangi tarihte değişeceği açıkça duyurulur. Daire gibi büyük bir alımda sürekli "indirim" dili kaliteye dair şüphe uyandırabilir. Özel koşullar gerçek, süreli ve yazılı olmalıdır.

Satış lansmanından sonra lead başına maliyet neden değişir?

Lansmandan sonra lead başına maliyet değişir; çünkü ilk haftalarda hem reklam sistemi hem ekip hangi kitlenin, kreatifin ve mesajın işe yaradığını hâlâ test eder. Sea Breeze Properties kampanyasında lead başına maliyet Mayıs 2026'da $5.06, temmuzda $2.06 oldu. Bu yüzden ilk ayın sonuçlarına bakıp kampanyayı durdurmak yerine zayıf reklamları değiştirin ve bütçeyi güçlü olanlara kaydırın.

Sonuç

Yeni bir konut projesinin satış lansmanı reklamla değil, hazırlıkla başlar: fiyatlar, stok, belgeler, web sitesi, CRM ve satış ekibi ilk talep gelmeden hazır olmalıdır. Lansman ayında bekleme listesi, proje kampanyaları ve etkinlik içeriği birlikte çalışır; sonraki iki ayda bütçe görüşme ve rezervasyon getiren kampanyalara kayar. Her dönemi kendi metriğiyle ölçün.

Yeni projenizin satış lansmanını planlamak isterseniz ücretsiz strateji görüşmesi ayarlayın.

Kaynaklar

1. APA — Geçen yıl Azerbaycan'ın ikinci el konut piyasasında 41,606 daire satıldı (Azerbaycan Türkçesi), 2026
2. korter.az — Bakü'deki konut projeleri, 2026
3. İpotek ve Kredi Garanti Fonu — İpotek kredisi (Azerbaycan Türkçesi), 2026
4. DataReportal — Digital 2026: Azerbaijan, 2025
5. HubSpot — Marketing Industry Trends Report, 2026
6. Harvard Business Review — The Short Life of Online Sales Leads, 2011